با نزدیك شدن به روزهای پایانی سال خواب ركودی دو ساله بازار مسكن سبك‌تر شده و زمزمه‌های بیداری و رونق این بازار به گوش می‌رسد، از آغاز رشد 6 درصدی قیمت تا احتمال سونامی و افزایش ده درصدی اجاره كه البته به‌زعم رئیس اتحادیه املاك تهران هیچ سونامی در كار نخواهد بود. حسام عقبایی در گفت‌وگو با «آرمان» پویایی اقتصاد مسكن را سبب ایجاد 1200 شغل دانست و گفت:300 صنعت وابسته به مسكن نیز پویا می‌شوند و ما هم به عنوان مشاورین املاك از این پویایی و رونق استقبال می‌كنیم .ادامه این گفت‌وگو را با هم می‌خوانیم.
وضعیت مسكن را در سال آینده چگونه می‌بینید؟
امیدواریم كه در سال 94 خروج از ركود را تجربه کنیم و شاهد رونق بازار مسكن باشیم و بازار مسكن از این وضعیت ركودی خارج شود و ان‌شاا... فكر می‌كنم تا تابستان این اتفاق انجام گیرد و تا پایان تابستان 94 وضعیت معاملات مسكن از یك رشد بسیار چشمگیر و محسوسی برخوردار خواهد بود.
بر چه اساسی بر این باور هستید؟
به‌دلیل اینكه مسکن الان تقریبا حدود 2 سال است كه در یك ركود سنگین به‌سر می‌برد و به‌نظر می‌رسد با آمدن دولت جدید و اجرایی شدن سیاست‌های دولت و گذاشتن زمان كافی برای اینكه دولت بتواند هر طرحی را كه در بخش مسكن دارد، رو كند و این فرصت در حال حاضر كه بیش از یك سال و نیم از عمر دولت می‌گذرد، فكر می‌كنم فرصتی خواهد بود تا برخی از مردم كه انتظار افزایش یا كاهش قیمت را داشته‌اند به این نتیجه رسیده‌اند كه ثبات بازار مسكن تقریبا در این بازار حاكم است و باید نسبت به معاملات خودشان اقدام كنند.
برخی پیش‌بینی احتمال وقوع سونامی و افزایش نامتعارف قیمت‌ها را در بازار مسكن دارند، در این خصوص چه نظری دارید؟
من اعتقادی به این اتفاق ندارم، تجربه می‌گوید زمانی كه ما شاهد رشد نامتعارف قیمت می‌شویم بعد از آن یك ركود طولانی‌مدت داریم. فراموش نكنید پایدارترین بازار در اقتصاد مسكن بازاری است كه قیمت در آن پایدار باشد و دارای جهش یا كاهش غیرمتعارف نباشد. كه البته اگر كاهش داشته باشد به نفع مردم است ولی درمجموع باید شاخص‌های كاهش قیمت هم وجود داشته باشد و دغدغه‌ای كه ایجاد میشود این است كه زمانی كه در اقتصاد از رونق صحبت میشود یك گرانی نیز به ذهن افراد خطور می‌كند ولی من باید بگویم كه در بازار مسكن در شرایط موجود رونق به منزله افزایش قیمت نیست.
چرا؟
چون در سال‌های اخیر خصوصا در سال 91 از 100 تا 200 درصد افزایش قیمت داشتیم و درحال حاضر زمینه رشد قیمت مسكن در اقتصادمان وجود ندارد و از طرفی مردم هم نقدینگی و قدرت خرید لازم را درصورت افزایش قیمت مسكن ندارند. از این‌رو پیش‌بینی می‌كنم سال 94 سال رونق مسكن و سال خروج از ركود در وضعیت اقتصاد مسكن خواهد بود و فكر می‌كنم هر چه به پایان سال 94 برسیم این وضعیت خروج از ركود بیشتر نمایان میشود. در اقتصاد ما مسكن نقش بسزایی دارد و معتقدم سال امیدواركننده‌ای را در اقتصاد مسكن داشته باشیم.
رونق اقتصاد مسكن تا چه حد به اشتغال كمك می‌كند؟
پویایی اقتصاد مسكن می‌تواند حدود 1200 شغل و 300 صنعت وابسته به مسكن را پویا كند و ما هم به عنوان مشاورین املاك از این پویایی و رونق استقبال می‌كنیم. در اینجا باز تاكید می‌كنم كه افزایش قیمت مسكن در سال 94 نخواهد بود و امید داریم كه طرح‌های مسكن به سمت و سویی برود كه بتواند جلوی تورم قیمت مسكن را بگیرد.
به نظر شما این افزایش قیمت آیا می‌تواند بیشتر از نرخ تورم باشد؟
همانطور كه گفته شد برخی می‌گویند سونامی داریم كه من به آن اعتقادی ندارم و برخی كه خوشبین هستند توقع افزایش قیمت در حد تورم رادر بازار مسكن دارند ولی آنچه ما از كف بازار مسكن می‌بینیم حتی همین را نیز در برخی از جا‌ها ما نمی‌بینیم ضمن اینكه ظرفیت قیمت مسكن در حد تورم نیز در خیلی از جا‌ها وجود ندارد.به هر حال امید داریم كه این رونق ایجاد شود، اگر دولت بتواند این سیاست‌هایی كه دارد را زودتر عملیاتی و اجرایی كند و طرح‌هایی را كه در حوزه تولید و تقویت انبوه‌سازان دارد و تشویق‌های تولیدی در حوزه شهرداری‌ها و اینها دارد به انجام رساند شاهد شكوفایی دراقتصاد مسكن خواهیم بود. من از تمام مسئولین استدعا دارم كه سیاست‌های بانكی و موسسات مالی و اعتباری را كنترل كنند چرا كه اینها با سیاست‌های بنگاه‌داری به اقتصاد مسكن ضربه می‌زند.
رویكرد بانك‌ها در بازار مسكن باید چگونه باشد؟
باید دولت محترم و بانك مركزی سیاست‌های پولی بانك‌ها و موسسات پولی را كنترل كنند تا اینها واقعا در حوزه مسكن به تولید، تقویت تولید و بالابردن ضریب و قدرت خرید دهك‌های جامعه باشد.
نرخ اجاره‌بها را در سال آینده چگونه می‌بینید؟
اجاره‌بها به قیمت مسكن وابسته است به عبارتی شاخص تعیین اجاره‌بها در دنیا قیمت مسكن است، بنابراین وقتی كه قیمت مسكن افزایش پیدا نكند پس نباید منتطر افزایش اجاره‌بها در كشور باشیم.
پس چرا در برخی سال‌ها كه قیمت مسكن افزایش پیدا نمی‌كند ولی نرخ اجاره‌بها روند صعودی خود را طی می‌كند؟
بیشتر این انگیزه همان سیاست‌های پولی و بانكی است و بعضی سپرده‌گذاری‌ها را در بانك‌ها هدایت می‌كند دوم بحث رویكرد سرمایه‌ای و سرمایه‌گذاری در حوزه اجاره است كه فرد اجاره را با پولی كه در بانك می‌گذارد قیاس می‌كند. یعنی فرد میزان سود بانك را با میزان اجاره دریافتی مطابقت می‌كند و خواهان این است كه میزان اجاره دریافتی‌اش برابری كند با میزان سود پولی كه به همان اندازه در بانك می‌گذارد و این یعنی نقطه سقوط اقتصاد بر حوزه مسكن استیجاری و آن ضرباتی كه ممكن است به مستاجران و بازار اجاره به‌صورت تصنعی و سوداگرانه وارد شود .باید این امر تحت كنترل قرار بگیرد و از آن مهم تر اینكه برخی از افراد جامعه هم به‌جز آن بخش سرمایه‌ای كه بزرگ‌ترین آسیب را می‌زند رویكردشان تامین معاش است و اینها توجهی به این نمی‌كنند كه چون قیمت خانه افزایش پیدا نكرده نباید قیمت اجاره‌بها هم افزایش پیدا كند.
آنها این افزایش را برابر با نرخ تورم سالانه انجام می‌دهند.
بله، مقایسه می‌كنند و می‌گویند قیمت نان و بنزین و اینها افزایش پیدا كرده و از آنجا كه معاششان از راه اجاره بها تامین میشود بحث اجاره‌بها را مطرح می‌كنند. در یك بازار اجاره قانونمند تحت‌تاثیر قرار نگرفته در سایر بازار‌ها كه یك كار خیلی سختی هم است قاعدتا وقتی افزایش قیمت مسكن نباشد ما نباید شاهد افزایش قیمت اجاره‌بها باشیم، ولی از آنجا كه این رویكرد مصرفی و سرمایه‌ای در بازار مسكن ما وجود دارد این بیماری در اجاره‌بها وجود دارد.
برای درمان این بیماری در بازار نرخ اجاره‌بها چه باید كرد؟
این درمان با شش ماه و یك سال انجام نمی‌گیرد.ما باید تولیدمان آنقدر زیاد باشد تا رقابت ایجاد كند. و از آنجا كه تولیدمان آنقدر زیاد نیست كه بتواند رقابت ایجاد كند لاجرم باید توقع این را داشته باشیم كه قیمت اجاره‌بها باید كنترل و نظارت شود. درنهایت من امید دارم كه در سال 94 شاهد افزایش اجاره‌بها نباشیم.
چطور و بر چه اساس؟
به دلیل اینكه عموم مستاجران ما افرادی هستند از دهك‌های ضعیف و متوسط جامعه، افزایش حقوق كارمندان در سال آینده بسیار ناچیز است و قاعدتا درآمدشان با توجه به تورمی كه در اقتصاد سایر سبد‌ها اعم از تحصیل ، بهداشت و تغذیه و سبد‌های اساسی شان در زندگی مهیا میشود ما باید كنترل كنیم و از ظرفیت‌های مدیریتی مان حداكثر استفاده را بكنیم و فضای روانی جامعه را نیز كنترل كنیم.
بارها صحبت‌هایی در این زمینه‌هایی كه گفتید در سال‌های گذشته پیش آمده ولی هیچ‌وقت ثمربخش نبوده و در حد همان حرف باقی مانده، به نظر شما برای اجرایی شدن این طرح‌ها چه باید كرد؟
ما در كشوری زندگی می‌كنیم كه قانون ما در مورد اموال غیرمنقول شرایط خودش را دارد. بر اساس قواعد فكری كه در قانون اساسی ما نوشته شده و بر اساس قاعده تسلیط (یعنی مردم بر اموال خودشان مسلط هستند) هیچ نهاد و دستگاهی نمی‌تواند نسبت به قیمت‌گذاری ملك مردم اقدام كند.لذا بازار قیمت املاك بر اساس ضوابط بین موجران و مستاجران ،خریداران و فروشندگان اساسا بر اساس توازن بین عرضه و تقاضا شكل می‌گیرد و قیمت واقعی خود را پیدا می‌كند و من فكر می‌كنم كه ما به جای اینكه دنبال این باشیم كه دستگاهی را پیدا كنیم كه آن‌را متولی كنترل قیمت مسكن در حوزه خرید و فروش و یا اجاره كنیم، با بحث تعزیراتی و با بحث كنترلی نمی توانیم در اقتصاد پویایی ایجاد كنیم. ما باید فرصت رقابت و تولید و بالا بردن تولید و برقراری توازن بین عرضه و تقاضا را برقرار كنیم و درآن زمان به‌صورت اتوماتیك قیمت مسكن كنترل می‌گردد و افزایش پیدا نمی‌كند. و هر چقدر كه این رقابت فشرده‌تر و تولیدكنندگان بیشتر باشند قاعدتا قیمت حتی ممكن است كاهش هم داشته باشد. لذا ما باید مدیریت خودمان را در اقتصاد مسكن با یك برنامه جامع مدیریتی در حوزه مجلس و اجرا و دولت و شهرداری‌ها و سایر نهاد‌های مرتبط با یك هماهنگی و چشم‌انداز به سمت و سویی برویم كه مردم عزیزمان كه حداقل لیاقت داشتن یك سرپناه رادارند، دغدغه‌ای در حوزه مسكن نداشته باشند.