کاربر: مهمان
.
شنبه ۱۳ آذر ۱۳۹۵
norooz
لینکهای مرتبط
leader site year name dolat site president site sanat site amlak site otagh e asnaf site amlak e tehran site Rahgiri قانون مهم ماده 17 قانون نظام صنفی
نظرسنجی
افزایش وام خرید مسکن نقشی در افزایش قیمت خانه دارد؟

اوقات شرعی

آمار سایت
بازدید امروز: ۱۰۳
بازدید دیروز: ۱۴۱۰
بازدید کل: ۱۸۶۵۶۹۳
۱۳۹۴/۰۹/۰۲

گفت وگوی روزنامه آسیا با حسام عقبائی ، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک کشور

طبق گزارش بانك جهاني حدود 40درصد سرمايه‌گذاري كشور در هر سال به بازار مسكن اختصاص مي‌يابد و سرمايه‌گذاري در بخش مسكن 8 درصد از توليد ناخالص داخلي ايران را شامل ميشود.

طبق تحقيقات انجام شده سرمايه‌گذاري در بخش مسكن به طور متوسط 19درصد منبع تامين رشد اقتصادي بودهاست و سرمايه‌گذاري غير مسكوني به ميزان 33درصد از منبع ايجاد رشد اقتصادي ايران شناخته مي‌شود. نيروي كار و مخارج دولت به ميزان 13درصد و 14درصد از منبع ايجاد رشد اقتصادي را به خود اختصاص مي‌دهند. با اين آمار و ارقام آيا به‌راستي بايد به نقش ممتاز مسكن در رشد اقتصاد ايران شك كرد؟

 اتحاديه صنف مشاوران املاك يكي از نهادهاي صنفي است كه در طي دو سال اخير بي‌وقفه در همه عرصه‌هاي اقتصاد مسكن حضور فعال و ثمربخشي داشته است.

 به همين دليل روزنامه آسيا اين بار به سراغ كسي رفته است كه نامش با اقتصاد مسكن گره خورده است. حسام عقبايي، رئيس اتحاديه صنف مشاوران املاك تهران و نماينده رئيس اتاق اصناف ايران در كميسيون تخصصي مشاوران املاك كل كشور به امروز و فرداي مسكن مي‌انديشد و اين روزها نگران وضعيت نابسامان اقتصاد مسكن است. وي از آنجايي كه حقوقدان و رئيس دانشگاه علميكاربردي صنف مشاوران املاك نيز است پارهاي از مسائل مسكن را از دريچه حقوقي و علمي مينگرد. عقبايي براي خروج از ركود مسكن و ايجاد نشاط و شكوفايي در صنعت ساختمان، ايده‌ها و ديدگاه‌هاي كارشناسان‌هاي دارد؛ به همين دليل با او درباره راهكارهاي خروج از ركود مسكن در ايران گفت‌وگويي كردهايم كه در ادامه مي‌خوانيد:

جناب عقبايي اقتصاد مسكن اين روزها بيمار است و هركس براي درمان او نسخه‌اي مي‌پيچد. برخي از اين نسخه‌ها بهرغم خوب بودن نياز به زمان دارد اما برخي نيز سياست‌هاي كوتاه‌مدتي ارائه كرده‌اند. شما به عنوان رئيس اتحاديه صنف مشاوران املاك كه سال‌ها است از نزديك با اين بازار آشناييد فكر ميكنيد گام اول براي خروج از اين وضعيت و رسيدن به وضعيت ديگر چيست؟

مساله مسكن يك دغدغه عمومي است و همه ملت ايران با آن سروكار دارند؛ بنابراين با چاره‌انديشي مناسب مي‌توان بار ديگر نشاط و شادي را براي اين صنعت به ارمغان آورد.

اولين و مهم‌ترين مساله براي خروج از اين ركود، مساله مديريت منابع زمين در ايران است. ما سازمان، نهاد يا اداره‌اي به اين نام نداريم تا بر اساس يك استراتژي از پيش تعيين شده راهكار درستي براي اين مساله اقتصادي ارائه كند. اگر شورايي به نام شوراي هماهنگي مديريت منابع زمين تشكيل شود مي‌توانيم براي خروج از بحران راه‌هاي تازهاي بگشاييم.

به نظر شما شوراي مديريت منابع زمين ميتواند ما را از اين بن‌بست فعلي خارج كند؟

بله. من اعتقاد دارم كه وجود اين مديريت مي‌تواند نجات‌بخش اقتصاد مسكن باشد. در حال حاضر سهم زمين در برآورد قيمت نهايي مسكن حدود 70 تا 90 درصد است. يعني 70 تا 90 درصد قيمت يك آپارتمان مربوط به زمين است. ما مي‌توانيم با يك عزم ملي و احياي مديريت منابع زمين، انقلابي در اقتصاد مسكن ايجاد كنيم و رشد و توسعه را براي اين صنعت فراهم كنيم.

 با مديريت منابع زمين مي‌توانيم سهم زمين در قيمت مسكن را به 40 درصد تقليل دهيم. يعني تا 50 درصد قيمت مسكن كاهش پيدا مي‌كند و اين يك اتفاق مبارك در اقتصاد مسكن خواهد بود. براي اينكه توجه به اين مساله اولا سهم زمين را در قيمت مسكن كاهش مي‌دهد. ثانيا قدرت خريد مردم را افزايش مي‌دهد و ثالثا سبب ايجاد توازن ميان عرضه و تقاضا مي‌شود.

آيا ما در تامين منابع زمين در كلانشهرها با كمبود زمين مواجه نيستيم؟

ما در ايران با انبوهي از منابع زمين بكر روبه‌رو هستيم. حتي براي كلانشهرها مي‌توان با ايجاد زيرساخت‌هاي حملونقل و ايجاد ارتباط ريلي ميان شهرها قيمت زمين را در تهران و شهرستان‌ها كاهش داد. وقتي قرار باشد شهروند ما با 15 دقيقه 150 كيلومتر را با قطار سريع‌السير طي كند آيا باز خود را ملزم مي‌داند كه در قلب كلانشهر تهران و در ميان انبوه دود و سنگ و آهن باشد؟ ما بايد بسترها را براي كاهش قيمت زمين و تقليل سهم آن در قيمت نهايي مسكن كم كنيم و اين يك اراده ملي مي‌خواهد كه انجام شدني است.

 جناب عقبايي فكر نمي‌كنيد بسته خروج از ركود دولت تدبير و اميد ثمربخش‌تر باشد. به خصوص تسهيلات وام بانكي 60 و 80 و 100 ميليوني و اين راهكار زودتر مي‌تواند ما را از اين ركود خارج كند؟

من به مساله تسهيلات براي خروج از ركود اعتقاد دارم و بر اين باورم كه اگر دولت سقف وام بانكي را افزايش دهد و يك تقسيم‌بندي بر اساس دهك‌هاي اقتصادي شكل دهد و اين تسهيلات را به دهك‌هاي مختلف بر اساس نياز و تقاضاي واقعي عرضه كند؛ تا حدودي اقتصاد مسكن را از ركود خارج مي‌كند. اما متاسفانه هنوز تصميم قاطعي در اين زمينه گرفته نشده است و در حال حاضر وام 20 و30 ميليوني با سپردهگذاري، پرداخت مي‌شود كه درمان بخش نيست.

آيا فكر مي‌كنيد پرداخت وام يكسان به همه مردم مي‌تواند ثمرات خوبي براي اقتصاد مسكن داشته باشد؟

 نه. من فكر مي‌كنم كه بايد سقف اعتبارات وام را افزايش بدهيم و بين دهك‌هاي اقتصادي تفاوت تسهيلاتي بيشتري قائل شويم. مثلا حداقل 50 درصد از قيمت مسكن را وام بدهيم. اين 50 درصد وام در يك شهر كوچك حاشيه‌نشين شايد به 40 ميليون برسد و در يك كلان شهري مانند تهران به 150 ميليون تومان. بنابراين بايد توازن منطقي برقرار شود.

در تقسيط نيز بايد اين مساله را لحاظ كنيم كه همه دهك اقتصادي توان پرداخت يكساني ندارند. چه بسا فلان كارگر كارخانه يك شهر كوچك حداكثر بتواند ماهي 200 هزار تومان قسط بدهدو يك نفر در تهران بتواند تا 2ميليون تومان اقساط ماهانه پرداخت كند. ما بايد براي وام برنامه‌ريزي منطقي داشته باشيم. اگر اين وام با برنامه پرداخت شود مي‌تواند زمينه‌هاي خروج از ركود را فراهم كند.

با تدبير شما امسال سومين نمايشگاه بين‌المللي املاك و مستغلات در اسفندماه برگزار مي‌شود. آيا فكر مي‌كنيد نمايشگاه مي‌تواند محمل مناسبي براي خروج از ركود مسكن در ايران باشد؟

ما بايد براي خروج از ركود مسكن در ايران فرصتسازي كنيم. نمايشگاه بين‌المللي املاك و مستغلات هم يك فرصت است كه ميتوان از اين فرصت به شكل مطلوب براي رسيدن به هدف كه همانا خروج اقتصاد مسكن از ركود است، استفاده مناسبي كرد.

نمايشگاه مملو از ظرفيت، امكان و فرصت است فقط كساني كه در اين صنعت فعاليت مي‌كنند بايد همدل شوند و به دنبال يك راه تازه باشند. نمايشگاه فقط محل نمايش نيست. امكاني است براي تعامل و ارتباط سازنده ميان سرمايه‌گذاران، كارفرمايان، مالكان، مهندسان و مردم كه بدنه اصلي تقاضا هستند.

شما چه تدابيري انديشيده‌ايد تا ميان مردم و سرمايه‌گذاران و مالكان پروژه‌هاي ساختماني اعم از تجاري، اداري و مسكوني ارتباط سازنده براي ايجاد زمينه‌هاي لازم جهت خروج از ركود فراهم شود؟

در نمايشگاه امسال بخشي به نام فروش ويژه تدارك ديديم. در تمامي نمايشگاه‌هاي دنيا در همه صنايع امكان آشنايي و ارتباط اوليه براي خريد و فروش فراهم است. ما مي‌خواهيم دراين شرايط ركودي امكاني فراهم كنيم تا سرمايه‌گذاران و مالكاني كه مايلاند پروژه‌هاي خود را با ارائه تسهيلات بفروشند غرفه‌اي در اختيار آنان قرار دهيم تا مردم از نزديك با پروژه‌هاي آنها آشنا شوند و امكان خريد فراهم شود.

 آيا مالكان و سرمايه‌گذاران خارجي هم مي‌توانند پروژه‌هاي خود را در نمايشگاه املاك و مستغلات بفروشند؟

هدف ما از فروش ويژه ايجاد تحرك در بازار مسكن و خروج از ركود موجود است. بنابراين ما تنها به بازار مسكن داخلي فكر مي‌كنيم و اجازه نمي‌دهيم سرمايه ما در چنين وضعيتي از كشور خارج شود. بنابراين هيچ شركت يا مالك و سرمايهگذار خارجي نمي‌تواند به قصد فروش و واگذاري پروژه‌هاي ساختماني خود وارد اين نمايشگاه شود.

فروش ويژه مشخصا به چه راهكارهايي اشاره دارد؟

ببينيد در همه دنيا فرصت‌هاي مختلفي براي مردم فراهم مي‌شود تا كالا با تخفيف براي آنها ارائه شود. مثلا در نمايشگاه كتاب در ايران ناشران كتابهاي خود را با ده، بيست و سي درصد تخفيف مي‌فروشند. ما هم ميخواهيم غرفه‌هايي در اختيار كساني كه مايلند پروژه‌هاي خود را با تخفيف بفروشند قرار دهيم. اين فروش ويژه شامل تهاتر، تخفيف، ارائه تسهيلات و امثال آن است. مثلا يك مالك حاضر است براي آپارتمان‌هاي خود وام در نظر بگيرد و اين وام را خودش پرداخت مي‌كند يا حاضر است تا با زمين يا باغ و ويلا و اتومبيل تهاتر كند. ما بسترهاي لازم را براي ايجاد تعامل و خريد و فروش فراهم مي‌كنيم.

 آيا فكر نمي‌كنيد با توجه به متغير بودن قيمت‌ها در مناطق مختلف و بر اساس اختلاف قيمت زمين و مواد و مصالح و معماري و... آپارتمان‌ها داراي قيمت‌هاي يكساني نباشند. آيا قيمت‌ها كارشناسي ميشود ؟

سوال خوبي است. كساني كه مايلاند در نمايشگاه غرفه بگيرند و پروژه‌هاي ساختماني خود را در نمايشگاه در معرض ديد مردم و سرمايه‌گذاران خارجي قراردهند بالطبع بايد فرمهايي را براي حضور در نمايشگاه پر كنند. اين فرمها توسط كادر كارشناسان اتحاديه كارشناسي مي‌شود و در صورتي كه حضور آنها باعث تامين منافع سرمايه‌گذار و خريدار شود دعوت بهعمل ميآيد. بنابراين هر كس نمي‌تواند با هر قيمتي وارد اين نمايشگاه شود. هدف ايجاد سوداگري نيست، بلكه هدف هدايت درست سرمايه در بخش مسكن است به گونهاي كه هم منافع خريدار از طريق خريد تهاتري، تخفيفي يا تسهيلات وامي حفظ شود و هم منافع سرمايه‌گذار تامين شود تا بتواند به سرمايه و سود معقول خود دست يابد. هيچ‌كس نبايد ضرر كند. ما بستر را براي حضور مالكان فراهم ميكنيم هر اندازه شرايط واگذاري از طرف آنها سهل‌تر و آسانتر باشد به‌دنبال آن استقبال مردم بيشتر است.

اگر قرار باشد شرايط واگذاري و فروش واحدهاي تجاري اداري مسكوني در نمايشگاه مثل خارج نمايشگاه باشد خوب طبيعي است مردم استقبال نمي‌كنند. اين يك فرصت است تا در فروش ويژه برخي از سرمايه‌گذاران و مالكان بتوانند واحدهاي خود را بفروشند و ما نيز به سهم خود در خروج از ركود مسكن نقشي داشته باشيم.

 ما نيز مثل همه مسئولان نگران وضعيت اقتصاد مسكن هستيم. آمار و ارقام چيزهاي خوبي نشان نميدهد. ما هر سال 800 هزار جوان داريم كه بايد ازدواج كنند. توليد ساليانه مسكن در كشور بايد 1200 تا 1500 واحد مسكوني باشد. در صورتي كه اين اتفاق نمي‌افتد. ما توازني بين عرضه و تقاضا در بازار مسكن نداريم. طبق آمار در شش ماهه اول سال 94 ما 46 درصد در صدور پروانه‌هاي ساختماني و در شش ماهه دوم سال 93 ما 54 درصد در صدور پروانه‌هاي ساختماني كاهش داشتيم.

ما الان در وضعيت بيتوازني عرضه و تقاضا قرارداريم و هر چه قدر اين عدم توازن ادامه يابد در درازمدت به گراني مسكن دامن مي‌زند. وزارت راه و شهرسازي اعلام كرد كه اگر وضعيت ساخت و ساز به همين منوال باشد ما دوازه سال ديگر ميتوانيم بين عرضه و تقاضا در بازار مسكن به توازن برسيم. يعني ما تا 12 سال ديگر در زمينه مسكن مشكل داريم. بنابراين براي اينكه از اين وضعيت هولناك خارج شويم همه بايد بايد به سهم خود در خروج از ركود نقش داشته باشيم.

 نمايشگاه املاك و مستغلات يكي از راهكارهاي اتحاديه صنف مشاوران املاك براي خروج از اين ركود است. وقتي از اين ركود خارج شويم و صنعت ساختمان جاني دوباره پيدا كند شك نكنيد كه خون تازه در ديگر رگ‌هاي صنايع داخلي ما نيز جريان مي‌يابد و همه چيز بوي تري و تازگي و زندگي ميدهد.

 
نظر
0
دیدگاهها
کلیه حقوق این سایت متعلق به کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کشور میباشد. 1392 ©