کاربر: مهمان
.
یکشنبه ۱۴ آذر ۱۳۹۵
norooz
لینکهای مرتبط
leader site year name dolat site president site sanat site amlak site otagh e asnaf site amlak e tehran site Rahgiri قانون مهم ماده 17 قانون نظام صنفی
نظرسنجی
افزایش وام خرید مسکن نقشی در افزایش قیمت خانه دارد؟

اوقات شرعی

آمار سایت
بازدید امروز: ۹۹۳
بازدید دیروز: ۱۹۲۰
بازدید کل: ۱۸۶۸۵۰۳
۱۳۹۳/۰۲/۰۶

گفت وگوي «اعتماد» با رييس كميسيون تخصصي مشاوران املاك

    به عقيده من اينها اطلاع رساني نيست كه يك كارشناس پيش بيني كند قيمت مسكن بالامي رود. اين گونه پيش بيني ها حداقل باعث گراني 50، 60 درصدي قيمت مسكن مي شود. اين گونه پيش بيني ها را ما الان نداريم، زيرا آن جهش قيمتي كه در سال 91 داشتيم، هنوز پر نشده است
    من 45 دقيقه با آقاي احمدي نژاد ملاقات خصوصي داشتم و صحبت هايي كه در آن زمان داشتيم، براي دانشگاه علمي كاربردي و وضع مسكن بود
    اگر به خاطر داشته باشيد، در سال 91 با بحران بدي مواجه شديم و تحريم ها و رابطه ريال و دلار و نيز برخي سوءاستفاده ها باعث تغيير شديد قيمت ها شد. همان طور كه مي دانيد، ما يك بار در سال 68، يك بار در سال 86 و در ادامه در سال 91 با جهش شديد قيمت مسكن روبه رو بوديم، اما
    به نظر من در سال هاي آينده اين جهش قيمت مسكن را نخواهيم ديد، زيرا دولت مدبرانه عمل مي كند و اين طور نيست كه كارها بي حساب و كتاب باشد و درست عمل نشود
    مسكن كه هميشه براي مردم ايران بازار امن و بي دردسر سرمايه گذاري به شمار مي آمد، در دو سال گذشته كم رونق شده بود. در واقع از زماني كه قيمت ارز رو به افزايش گذاشت، بسياري از مردم به سوي بازار ارز هجوم بردند و به اميد رسيدن به سودهاي كلان، هر آنچه داشتند را در اين بازار سرمايه گذاري كردند. در ماه هاي پس از انتخابات رياست جمهوري نيز با بازگشت ثبات نسبي به بازار و توقف نوسانات شديد ارز اين بورس بود كه سرمايه هاي مردم را به سمت خود كشيد. افزايش شديد شاخص بورس موجب شد تا بسياري از سرمايه گذاران در اين حوزه سودهاي كلان به دست آورند. در سال 1392 شاخص بورس ايران بيش از دو برابر آنچه در 21 سال قبل طي كرده بود، افزايش يافت و به شكلي بسيار چشمگير بازار مسكن را پشت سر گذاشت. در اقتصاد ايران بازار مسكن و بورس دو رقيب جدي براي جذب نقدينگي مازاد در اقتصاد كشور هستند. به همين خاطر در ماه هاي گذشته يا دست كم در نيمه دوم سال 1392 با رونق سرمايه گذاري در بازار بورس، بازار مسكن بيش از پيش به حاشيه رانده شد. اما در ماه هاي پاياني سال 1392 با كاهش رونق بازار بورس و افت شاخص ها خروج سرمايه از اين بازار شدت گرفت. از سوي ديگر، به گفته كارشناسان سرمايه گذاري در بازار مسكن ارتباط مستقيمي با شرايط اقتصادي و سياسي كشور دارد. به اين معنا كه هر چقدر آرامش در كشور بيشتر باشد، ميزان سرمايه گذاري در اين بازار نيز بيشتر مي شود. در زمان التهاب و بي ثباتي بيشتر مردم تمايل به سرمايه گذاري نقدينگي خود در بازارهايي دارند كه سرعت خروج سرمايه در آنها نيز بيشتر باشد، بنابراين نگاهي به بازارهاي سرمايه گذاري، رقيب مسكن از جمله ارز و بورس و همچنين شرايط اقتصادي و سياسي كشور نشانه هايي از افزايش ميزان سرمايه گذاري و رونق معاملات را در بازار مسكن به دست مي دهد. البته بيشتر كارشناسان معتقدند اگرچه بازار مسكن در سال جاري رونق خواهد گرفت، اما در ماه هاي ابتدايي سال افزايش قيمت چنداني در اين بازار رخ نخواهد داد. در اين رابطه، مصطفي قلي خسروي در گفت وگو با «اعتماد» ضمن هشدار نسبت به بروز بحران سال 86، متذكر شد، اتفاقي كه در سال 86 در بازار مسكن رخ داد، به اين دليل بود كه در سال هاي 84 و 85 بانك هاي خصوصي شروع به كار كرده و تسهيلاتي ارائه كردند كه باعث شد قيمت خانه جهش پيدا كند. از سوي ديگر، پول هاي مردم به بورس رفت و وقتي كه درآمد بورس كاهش پيدا كرد، مردم با عجله پول هاي خود را به طرف خانه و طلاآوردند كه بحراني ايجاد شد. به گفته رييس كميسيون تخصصي مشاوران املاك كشور، مسوولان سازمان بورس بايد دقت كنند و قراردادها را به گونه يي ببندند كه بحران سال 86 در بازار مسكن تكرار نشود.


    
    سال 92 بازار مسكن به دليل تغيير و تحولات سياسي كه رخ داد، با ركود و حتي كاهش قيمت مواجه بود. الان پس از گذشت يك سال و در آغازين روزهاي سال 93، صحبت از جهش بالاي قيمت مسكن مي شود. آيا شما رونق و جهش قيمت در سال جاري را تاييد مي كنيد؟
    من شخصا به آينده اميدوارم. با تلاش هايي كه مسوولان انجام دادند و تعهداتي كه نسبت به مردم دارند، اين اميدواري در من ايجاد شده است. الان سراسر دنيا، حركت هاي امريكا و 1 + 5 را رصد مي كند و اين نشان دهنده تلاش هاي خوب دولت يازدهم است. به هر جهت بايد يك تعاملاتي وجود داشته باشد.
    ما از قبل عيد شاهد بوديم كه گروهي از خارج كشور براي سرمايه گذاري به ايران آمدند. كشور ما سرمايه گذاري هايش را با هدفمندي و رعايت حقوق نظام و فرد انجام مي دهد. هر كسي را هم كه نشناسيم، نظام اجازه سرمايه گذاري را به او نمي دهد. اين نشان مي دهد كه چراغ سبز براي پيشرفت ما و مسائل اقتصادي كشور روشن شده است. چون حماسه سياسي در خردادماه 92 انجام شد و حالامنتظر حماسه اقتصادي هستيم.
    اگر به خاطر داشته باشيد، در سال 91 با بحران بدي مواجه شديم و تحريم ها و رابطه ريال و دلار و نيز برخي سوءاستفاده ها باعث تغيير شديد قيمت ها شد. همان طور كه مي دانيد، ما يك بار در سال 68، يك بار در سال 86 و در ادامه در سال 91 با جهش شديد قيمت مسكن روبه رو بوديم، اما به نظر من در سال هاي آينده اين جهش قيمت مسكن را نخواهيم ديد، زيرا دولت مدبرانه عمل مي كند و اين طور نيست كه كارها بي حساب و كتاب باشد و درست عمل نشود. ما تا آنجايي كه مي دانيم، برنامه ريزي هاي دولت براي ثبات سياسي بسيار خوب بوده و مسلما جهشي در قيمت مسكن نخواهيم داشت و در سال 93 نيز افزايش قيمت مسكن از شاخص تورم عبور نخواهد كرد. يعني اگر بانك مركزي و مركز آمار اعلام كرده كه رشد قيمت مسكن حدود 15 تا 20 درصد بوده، از اين رقم افزايش قيمت ها عبور نخواهد كرد. ما به اين موضوع اميد داريم و قطعا بدانيد چنين اتفاقي نمي افتد.
    
    منطق شما اين است كه عملكرد دولت نمي گذارد كه رشد قيمت مسكن از شاخص تورم عبور كند، اما بحث عرضه و تقاضا در بازار موضوع ديگري است. هم اكنون تقاضا و عرضه در بازار كشور با هم همخواني ندارد.
    من با آمار با شما صحبت مي كنم. آمار مقايسه يي سال 91 و 92 كل كشور مي گويد كه در سال 91 حدود 204369 معامله داشتيم و در سال 92 اين رقم به 177818 رسيد.
    
    اين كاهش معاملات ناشي از كاهش قدرت خريد مسكن مردم نيست؟
    آن حركتي كه در سال 91 و 92 اتفاق افتاد كه رابطه دلار و ريال عوض شد، موثر بود، اما تاثير آنچناني نداشت. باز هم به آمارها اشاره مي كنم. براساس آمارها، تعداد مبايعه نامه ها در كل كشور در سال 91 حدود 147855 مورد بوده، اما در سال 92 به 115771 مورد رسيده است. در بخش اجاره نامه در سال 91 حدود 41988 اجاره داشتيم كه در سال 92 به 50575 مورد افزايش يافته است. اجاره به شرط تمليك 34 مورد در سال 91 بوده كه در سال 92 به 42 مورد رشد پيدا كرده است. سرقفلي حدود 1513 مورد در سال 91 بوده و 1089 مورد هم در سال 92 بوده است. پيش فروش نيز 10710 مورد در سال 91 و 8093 مورد هم در سال 92 بوده است. موقوفه نيز در سال 91 دو مورد و در سال 92 يك مورد بوده است.
    آمار شهرستان تهران هم حاكي از آن است كه در سال 91 حدود 32857 قرارداد داشته كه در سال 92 به 37203 مورد رسيده است. مبايعه نامه نيز 19924 مورد در سال 91 و در سال 92 حدود 19003 مورد شده است. اجاره نامه در تهران در سال 91، 9971 مورد بوده و در سال 92، 15681 مورد شده است. اجاره به شرط تمليك در سال 91 سه مورد بوده كه در سال 92 به 24 مورد افزايش يافته است. سرقفلي نيز در سال 91، 465 مورد بوده و در سال 92 به 407 مورد رسيده است. پيش فروش نيز 2216 مورد در سال 91 و 1889 مورد در سال 92 بوده است. وقف در سال 91 يك مورد بوده و در سال 92 وقف نداشتيم.
    
    آمارهايي كه شما ارائه كرديد، از افزايش شديد قراردادهاي اجاره حكايت دارد. اين كاهش قدرت خريد مسكن مردم را نشان نمي دهد؟
    اين بيشتر ناشي از افزايش تعداد مهاجرت هاست. من آمار شهر تهران را در سال 91 ندارم كه با سال 92 مقايسه كنم تا بدانم تعداد مهاجرت ها چقدر بوده است، اما به طور سرانگشتي مي توانيم بگوييم كه بخشي از افزايش آمار اجاره ها مربوط به مهاجرت است. يك بخشي هم به اين برمي گردد كه گروهي از مردم پول هاي خود را به بازار سرمايه بردند. اتفاقي كه در سال 86 در بازار مسكن رخ داد، به اين دليل بود كه در سال هاي 84 و 85 بانك هاي خصوصي شروع به كار كردند و بعد تسهيلاتي ارائه كردند كه اين تسهيلات باعث شد قيمت خانه جهش پيدا كند. از سوي ديگر، پول هاي مردم به بورس رفت و وقتي كه درآمد بورس كاهش پيدا كرد، مردم با عجله پول هاي خود را به طرف خانه و طلاآوردند كه بحراني ايجاد شد. ما الان نيز بايد حواس مان جمع باشد و مسوولان دقت كنند كه قراردادها را به گونه يي ببندند كه بحران سال 86 تكرار نشود.
    
    يعني شما اين احتمال را مي دهيد كه افت فعلي شاخص بورس منجر به خروج سرمايه ها از بورس و ورود نقدينگي به بخش مسكن شود؟
    نه مثل آن زمان. الان هم مسوولان بورس حواس شان جمع است و هم اينكه مردم آگاه تر شدند. نمي توانيم بگوييم اتفاقاتي مثل سال 86 مي افتد، ولي به هر جهت بي اثر هم نيست.
    ما هر كاري كنيم، يك اثرات مثبت و يك اثرات منفي دربرخواهد داشت. آنچه مسلم است، مسوولان هميشه سعي مي كنند توازن ميان عرضه و تقاضا را برقرار كنند تا قيمت ها از هم گسيخته بالانرود. من تاسف مي خورم از اينكه در سال 91 وقتي كه رشد قيمت ها اتفاق افتاد، مثلاخانه يي كه مي خواستيم در شهرك غرب با قيمت 6 ميليارد تومان بفروشيم، يك مرتبه قيمت 18 ميليارد تومان گذاشتند. چرا؟ چون دلار سه برابر شده بود. در صورتي كه اينها اصلاهيچ سنخيتي با هم نداشت، اما مردم چنين كاري را كردند.
    حالاقيمت خانه آمده پايين و قيمت اين خانه 12 ميليارد تومان شده است. خب از همان ابتدا اين خانه 10 ميليارد هم ارزش نداشت. البته شما هم مي دانيد كه مالكيت محترم است. ما بايد حداقل برابر قانون اساسي خانه سازي را داشته باشيم، يعني بايد بسازيم. ما محكوم به ساخت هستيم.
    
    آقاي خسروي، شما در ماه هاي گذشته تغيير رويكردي در عملكرد دولت در بخش مسكن ديده ايد؟ آيا اقدامي صورت گرفته كه مسكن را وارد فاز جديدي كند؟ اگر به خاطر داشته باشيد، وقتي آقاي آخوندي به وزارت مسكن رفتند، وعده هايي را براي حوزه راه، از جمله آزادراه تهران- شمال داشت. اما در صحبت هاي اخير خود اعلام كردند كه اين پروژه از اولويت هاي دولت خارج شده است. شما در حوزه مسكن نيز چنين رويكرد و عقبگردي را مي بينيد؟
    بالاخره ساخت آزادراه تهران- شمال تسهيلات خوبي است و بايد اجرا شود، اما خيلي هم در اين رابطه مشكل نداريم، اما در كل هدررفت منابع است كه به ضرر نظام است. البته در رابطه با بخش مسكن نبايد اين نگاه را داشته باشيم. مثالي مي زنم. شما پول نداشته باشيد لباس اضافي بخريد، اشكالي ندارد. اگر پول نداشته باشيد غذاي مقوي بخوريد، اشكالي ندارد، يك ماه هم همين طوري سر مي كنيد. اما سرپناه را نمي شود كاري كرد. مي گويند اول غذا، بعد لباس، بعد مسكن مهم است. اين سه مورد در اولويت است.
    دولت يازدهم شعار تدبير و اميد را به مردم داده است. بايد گام به گام بررسي كند كه مثل گذشته عجولانه عمل نشود. دولت براي هر كاري فكر مي كنم مشاوره را هم خوب است داشته باشد.
    
    اما اين فكر كردن و سكوت چند ماهه طولاني شده است.
    من فكر نمي كنم آقاي آخوندي بي تفاوت از اين موضوع بگذرد: يا دولت هم اجازه نمي دهد كه خيلي بي تفاوت باشند. منتها چالش ها و مشكلاتي را در بر دارند. اتفاقي كه در سال 92 رخ داد، اين بود كه بانك مسكن در آستانه ورشكستگي بود. يعني بانك مسكن كه بايد تعهد به ساخت و ساز داشته باشد، با چنين چالش هايي روبه رو است. الان اينقدر چالش ها و مشكلات وجود دارد كه نبايد اولويت بندي كنيم و عجولانه عمل شود.


    
به نظر شما آزادسازي خريد و فروش مسكن مهر تاكنون چه تاثيري در بازار داشته است؟
    ما نمي توانيم براي مردم ممانعت از حق كنيم. يعني ما يك امتيازي را به مردم داده ايم و اين امتياز را مي تواند واگذار كند. هر كس در هر مقامي نمي تواند جلوي اين حق را بگيرد. به همين دليل آقاي آخوندي اين حق را به مردم برگرداندند. در پي آزادسازي خريد و فروش مسكن مهر، ما با رونق كمي در حاشيه پرند مواجه شديم.
    
    تخلفاتي در زمين خريد و فروش مسكن مهر داشته ايم؟
    تعدادشان زياد نبوده است. ما براي همين تاكيد داريم كه مردم بدون مشاوره عمل نكنند.
    
    گهگاه شنيده مي شود كه مشاوران املاك نقش زيادي در رشد قيمت مسكن دارند. آيا اين موضوع را تاييد مي كنيد؟
    گهگاه هم ما شنيده ايم كه خبرنگاران عامل افزايش قيمت هستند. آيا اين موضوع درست است؟ (با خنده) اصلااين حرف ها نيست. فردي كه يك خانه را مي خواهد 200 ميليون تومان بخرد، مالك هم تاكيد دارد كه 210 ميليون تومان كمتر نمي دهد، مشاوره املاك اينقدر بايد چانه بزند تا اين دو را به تفاهم برساند. حالااگر مشاوره املاك اين معامله را عملي كند، كميسيون مي گيرد، وگرنه كه هيچ سودي نخواهد كرد. مشاوره املاك كه اگر قيمت را بالاببرد كه معامله يي انجام نمي شود. عرضه و تقاضا در واقع قيمت ها را در بازار نشان مي دهد: نه تحكمي، نه دستوري و نه خواهشي است.
    
برخي كارشناسان، پيش بيني رشد قيمت مسكن را براي سال جاري به دليل نبود تناسب ميان عرضه و تقاضا دارند. چنين اتفاقي مي افتد؟
پيش بيني هاي اين چنيني بسيار مشكل است و اين خبر خوبي نيست. كسي هم كه اين سخن را مي گويد، به تورم حركت داده است. عده يي از اين خبرهاي افزايش يا كاهش قيمت سوءاستفاده مي كنند. به عقيده من اينها اطلاع رساني نيست كه يك كارشناس پيش بيني كند قيمت مسكن بالامي رود. اين گونه پيش بيني ها حداقل باعث گراني 50، 60 درصدي قيمت مسكن مي شود. اين گونه پيش بيني ها را ما الان نداريم، زيرا آن جهش قيمتي كه در سال 91 داشتيم، هنوز پرنشده است.
ما اوايل انقلاب خانه ها متري فروخته نمي شد. به خانه ها يك نگاه مي انداختيم و مثلاقيمت مي داديم 180 تومان. اگر يك كم بهتر بود، مي گفتيم 185 تومان. بعد كم كم نحوه خريد و فروش بر اساس هر مترمربع شد. از طرف ديگر، كارمندي كه آن زمان 60 هزار تومان حقوق مي گرفت، الان 800 هزار تومان دريافت مي كند. جهش قيمت مسكن در سال 91 هنوز پر نشده است. درست است كه الان آمارها را كه نشان مي دهيم، قراردادهاي اجاره نسبت به خريد و فروش افزايش يافته است. بر اين اساس، من فكر نمي كنم كه در سال جاري رشد قيمت مسكن از شاخص تورم عبور كند.
    
    به خاطر دارم در دولت دهم، يك ملاقاتي با آقاي احمدي نژاد داشتيد. آيا تاكنون درخواستي هم براي ملاقات با آقاي روحاني داشته ايد؟
هنوز اين افتخار نصيب من نشده است كه در خدمت آقاي روحاني قرار گيرم. بالاخره من گفته هايي دارم كه دوست دارم اين گفته ها را مسوولان رده بالابشنوند.
درست است، من 45 دقيقه با آقاي احمدي نژاد ملاقات خصوصي داشتم و صحبت هايي كه در آن زمان داشتيم، براي دانشگاه علمي- كاربردي و وضع مسكن بود. شرايط آن زمان و وضعيت مسكن را براي ايشان تشريح كردم.
    
    شما الان يك سري صحبت ها را داشتيد كه نخواستيد در اين مصاحبه بياوريد. اما شما گفتيد صحبت هاي زيادي با آقاي روحاني داريد. اگر ايشان مقابل تان بود، چه مسائلي را مطرح مي كرديد؟
    ببينيد حرف حرف مي آورد و صحبت مي شود. وقتي كه آنجا برويم، مجبوريم جمع بندي كاري را در يك بسته يي به ايشان ارائه دهيم، اما منتها بايد با توضيح باشد. آقاي روحاني! ما محكوم به ساخت هستيم. آقاي روحاني! ما بايد تسهيلات را براي مردم فراهم كنيم. البته تسهيلات سال 86 را نمي خواهيم. در سال 86 بانك هاي خصوصي 80 درصد وام مي دادند. اين وام هاي 80 درصدي باعث شد كه برخي افراد، خانه هاي خود را به اقوام نزديك خود بفروشند و بروند وام بگيرند تا خانه بخرند. بعد از پول اجاره، قسط بانك ها داده شد. به اين ترتيب در اين دوره عده يي پولدارتر و فقير نيز فقيرتر شد. ما اگر مي خواهيم تسهيلاتي بدهيم، بايد با قانون و ذي نفع داده شود. از سوي ديگر، موضوع مصالح ساختماني مطرح است. وقتي قيمت دلار بالامي برد، چرا بايد مصالح ساختمامي كه اغلب توليد داخلي است، افزايش قيمت داشته باشد؟ سيمان و آهن و خيلي از مصالح ساختماني در اختيار دولت است كه مي تواند بازار آنها را كنترل كند.
    
    يعني دولت نمي خواهد بازار را كنترل كند؟
    اين موضوع مطرح نيست. ببينيد دولت تاجر خوبي نيست، اما مي تواند ناظر خوبي باشد. دولت در همه زمينه ها بايد نظارت داشته باشد. الان هم نه اينكه نظارت ندارد، اگر نظارت نداشت كه الان همه كالاها خيلي گران مي شد.
    
    آقاي خسروي، بازار مسكن را پس از هدفمند كردن يارانه ها چطور ارزيابي مي كنيد؟
    ببينيد ما در مرحله اول اجراي قانون هدفمند كردن يارانه ها اصلاتجربه يي نداشتيم. حتي زماني هم كه دولت دهم مي خواست قانون را اجرا كند، چندين نامه نوشتيم كه در حال حاضر زمان اجراي اين قانون نيست. اما دولت يازدهم با وجود همه شعارها، كار خود را انجام مي دهد. اما «رهرو آن است كه آهسته و پيوسته رود/ رهرو آن نيست گهي تند و گهي خسته رود»
    درست است كه از دريچه سياست وزارت راه و شهرسازي فكر مي كنند ما متوجه نيستيم، اما به هر صورت مسائل را لمس مي كنيم و حس مي كنيم كه چه اتفاقاتي كم كم مي افتد. آنچه هست، بايد وزارت راه و شهرسازي رهنمود كند. ما الان مدتي است كه از آنها بي اطلاع هستيم. ما قبلابا آقاي صومعلو و نيكزاد در ارتباط بوديم. شايد اصلاما را به حساب نياورند، اما حداقل مي توانيم يك گفتماني با آنها داشته باشيم. اگر وزير يك صحبتي مي كند، ما بايد به عنوان خرده پاها توجيه زباني و گويشي خودمان را داشته باشيم. آقاي وزير مسائل را كلان مي گويند، اما وقتي براي ما بگويند، ما جزيياتش را مطرح مي كنيم و به اين ترتيب، دولت تدبير و اميد بيشتر تقويت مي شود. ما هر زمان از مردم جدا شويم، ضرر كرديم. اما هر چه با مردم باشيم، هم دولت استفاده كرده و هم مردم. هميشه بايد ابزارها را به دست بگيريم.
   

نظر
0
دیدگاهها
کلیه حقوق این سایت متعلق به کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کشور میباشد. 1392 ©