کاربر: مهمان
.
چهارشنبه ۱۷ آذر ۱۳۹۵
norooz
لینکهای مرتبط
leader site year name dolat site president site sanat site amlak site otagh e asnaf site amlak e tehran site Rahgiri قانون مهم ماده 17 قانون نظام صنفی
نظرسنجی
افزایش وام خرید مسکن نقشی در افزایش قیمت خانه دارد؟

اوقات شرعی

آمار سایت
بازدید امروز: ۹۵۲
بازدید دیروز: ۲۲۰۴
بازدید کل: ۱۸۷۸۴۶۹
۱۳۹۵/۰۶/۰۳

کارآمدی ملی مشاوران املاک بلا استفاده مانده است

اجازه دهید با این سئوال شروع کنیم، چرا موضوع مسکن دغدغه اصلی کشور شده است؟

به نظر بنده چیزی که باعث شده است حوزه مسکن دغدغه اصلی کشور شود مدیریت نادرست است که  مشاهده می شود. یک برنامه جامع و چشم انداز واقعی در حوزه مسکن در کشور وجود ندارد. یعنی دولت نهم و دهم مسکن مهر را به عنوان یک طرح مطرح می کند و از آن تمام قد دفاع می کند ولی دولت یازدهم آن را  به طور کامل رد می کند و مشخص نیست که دولت بعدی بیاید و طرح های مسکن دولت قبلی را تایید کند. لذا این یک ضعف عمومی در کشور است و باید دانست با توجه به اینکه قانون اساسی تامین مسکن مناسب برای مردم را یکی از وظایف  دولت مثل بهداشت و آموزش دانسته است، وظایف دولت هاست که  در این حوزه یک گام اساسی بردارند. البته دولت برای تغییر این روند نباید به یک وزیر در حوزه راه و شهرسازی بسنده کند و وزیر فقط باید 10 الی 20 درصد در این حوزه موثر باشد. البته وی نیز نباید براساس سلایق و علایق خود تغییر اساسی صورت دهد  وقتی به این رویه دقت نشود ما شاهد فاجعه ای که اینک صورت گرفته خواهیم بود و الان در حوزه تولید مسکن عقب هستیم.

در رابطه با قیمت مسکن چگونه فکر می کنید ؟

در ایران70 الی 90 درصد قیمت مسکن را زمین به خود اختصاص داده است که سهم بسزایی محسوب می شود. جای تعجب دارد زیرا ما در کشوری هستیم که از لحاظ زمین کمبودی نداریم و مانند کشور ژاپن یا کره برای تامین مسکن ناچار به خشک کردن دریا یا دیگر موارد برای تامین زمین نیستیم و جالب تر اینکه ما از نظر تولید مصالح ساختمانی در منطقه اول و با کشورهای دنیا در حال رقابت و از نظر نیروی انسانی دارای افراد متخصص در این حوزه هستیم.

در زمینه رشد قیمت مسکن نظر شما چیست؟

براساس آمار رسمی مرکز آمار ایران ما بین سال های 71 تا 91 طی بیست سال قیمت مسکن 60 الی 90 برابر شده است البته باید از خود پرسید چرا در یک کشوری که زیر ساخت های مناسبی برای تامین مسکن دارد این جهش قیمتی صورت می گیرد؟

آیا آماری از میزان واحد های خالی در کشور دارید و تاثیر ورود این واحد ها را به بازار مسکن چگونه می بینید؟

ما به طور متوسط در کشور 9000 واحد مسکونی خالی و در استان تهران 4500 مسکن خالی داریم  که البته این آمار مربوط به سال 93  است و در حال حاضر 250 هزار واحد در سطح استان تهران وجود دارد البته بنده گمان نمی کنم ورود این تعداد واحد مسکونی به بازار بتواند کمکی به بازار مسکن کند ولی باید شیوه ای را پیش گرفت تا حداقل این تعداد وارد بازار شوند و تاثیرات حتی کوچک را بگذارند زیرا این عمل به نفع مردم است.

در زمینه مستاجران که در حال حاضر وجود دارند صحبت کنید.

ما شاهد افزایش تعداد مستاجران در سه دهه اخیر بوده ایم که علت آن کاهش قدرت خرید مردم است. لذا برای مقابله با آن باید افزایش تولید را انجام دهیم و بدانیم که بعضی از مردم دارای خانه هایی بیش از نیاز خود نیز هستند.

 در شهر تهران آمار دقیقی از میزان اجاره نشینان به ما ارائه می دهید.

در شهر تهران به طور متوسط 37 درصد مردم مستاجر هستند و البته مستاجر بودن به نظر من چیز بدی نیست. فرهنگی در کشور جا افتاده است که همه آرزوی خانه دار شدن دارند چون هنوز خانه و مسکن در ایران سرمایه تلقی می شود و تبدیل به کالا نشده است. به طور مثال در کره جنوبی مردم هیچ علاقه ای به داشتن خانه ندارند و دوست دارند مستاجر باشند زیرا ما شاهد آن هستیم که خانه در این کشور به یک کالا  تبدیل شده است و به دلیل افزایش، تولید هزینه اجاره نیز پایین آمده است.

مستاجر بودن اشکالی ندارد و باید سعی کرد مستاجر آرامش داشته باشد و رشد درآمد با میزان اجاره متناسب شود تا  اجاره نشینان نگران تغییر قیمت نباشند. باید دانست که کشور هایی در جهان وجود دارد که 13 الی 15 سال است افزایش اجاره بها نداشته اند و این امر باعث آرامش روانی برای اجاره نشینان می شود ولی در کشور ما این گونه نیست.

سیر افزایش اجاره بها و دلایل آن چیست؟

رشد اجاره بها در سال های مختلف متغیر بوده است  و  آمار موثقی در این حوزه در دست نیست. آمارها در کشور ما متاسفانه اشکالات مختلفی دارد و آمار دقیقی از نهاد های امار گیر ایران در این خصوص منتشر نمی شود ولی غیر قابل انکار است که رشد اجاره بها وجود داشته است البته این رشد متناسب با در آمد مردم و رشد قیمت مسکن نبوده است که در اصل مشکل اصلی در زمینه اجاره بها در کشور ما همین نکته است. در تمام دنیا رشد اجاره بها تابعی از رشد مسکن است. لذا اگر ما در شهر تهران از سال 92 تا 95 شاهد رکود بازار مسکن و عدم افزایش قیمت مسکن هستیم و حتی در دوره ای شاهد کاهش نیز بوده ایم لذا در سال 95 قائدتا ما نباید شاهد افزایش اجاره بها  باشیم. بدین منظور که اگر قیمت هر متر از آپارتمانی در خیابانی 3 میلیون تومان بوده است و امروز هم همان قیمت را دارد؛ بنابراین ما نباید شاهد افزایش اجاره بها باشیم. ولی اینگونه نیست و ما شاهد افزایش بهای اجاره هستیم.

چرا این افزایش رخ می دهد ؟

این افزایش به دو دلیل در بازار مسکن ما رخ داده است دلیل اول بسیاری از مالک های ما بحث تورم را موثر در افزایش قیمت می دانند؛ بدین معنی که تورم در کشور در قیمت اجاره بها تاثیر می گذارد. دلیل دوم خود شامل دو بخش است یعنی موجرینی وجود دارد که از اجاره دادن مسکن خود درآمد کسب می کنند و بخشی دیگر موجرین ما اصطلاحا معاششان از طریق اجاره دادن تامین می شود.

البته اصلی ترین بحث در افزایش اجاره بها بحث تورم است و موجرین به شاخص قیمت مسکن توجه نکرده و با بهانه تراشی هایی مانند قیاس سود بانکی و میزان اجاره به دنبال افزایش اجاره بها هستند به طور مثال در خیابانی در تهران قیمت کل خانه 400 میلیون تومان است و اجاره بهای آن 1 میلیون تومان از این رو موجرین مقایسه می کنند که اگر این 400 میلیون را در بانک قرار دهند، سودی بالاتر از اجاره بها به آن ها پرداخت می شود و این قیاس برای وی ایجاد توقع می کند  که البته این قیاس صحیحی نیست و ما آن را قبول نداریم پس لذا سیاست های دولت در کاهش سود بانکی می تواند در کاهش قیمت اجاره بها تاثیر داشته باشد.

در مورد صنفی که شما در راس آن قرار دارید یکی متولیان مسکن مردم است، مشکل اصلی در صنف مشاورین املاک را چه چیزی می بینید؟

مشکل اصلی در این صنف نوع احراز صلاحیت برای اعطای پروانه است. در قانون صنفی سواد خواندن و نوشتن  برای صدور پروانه ذکر شده است. یعنی هر کس که می خواهد پروانه مشاورین املاک بگیرد با داشتن سواد خواندن و نوشتن می تواند این امر را محقق کند. البته جالب اینجاست که از تصویب این قانون مدت بسیاری نمی گذرد و در سال 1392 توسط نمایندگان مجلس تصویب شد . لذا با وجود چنین قوانینی، افرادی برای خود حقوقی را قائل می شوند که بدون داشتن دانش فنی و به روز بودن به خود اجازه ورود به این صنف را می دهند .

در کنترل های صورت گرفته توسط اتحادیه، ما شاهد چه تعداد مشاور املاک در سطح تهران و با چه میزان تحصیلات هستیم؟

خوشبختانه ما کنترل خوبی بر روی مشاورین املاک خود داریم و در سطح شهر تهران 12 هزار مشاورین املاک دارای جواز کسب داریم که 400 عدد نیز فاقد پروانه هستند که این تعداد مشاورین املاک فصلی را شامل می شوند که در پارکینگ یا زیرزمین به فعالیت غیر قانونی می پردازند. البته مدارک لازم برای اخذ مجوز را نیز ندارند و از فعالیت ها آن ها جلوگیری به عمل می آید و باید دانست که این تعداد فاقد مجوز، یک تعداد ثابت است که باید توسط مراجع ذی ربط پیگیری شود

میزان تحصیلات مشاورین املاک دارای پروانه کسب 3500 نفر فوق لیسانس، 400 نفر دکتری و بیش از 130 نفر  پزشک  هستند.

آیا مشاورین املاک دارای درجه بندی درستی هستند؟

یک درجه بندی را از حدود 50 سال قبل در بسیاری از اصناف شاهد هستیم و البته که باید این درجه بندی اصلاح شوداما باز هم در قانون جدید ، درجه بندی به مفهوم درست و کارا و قابل استفاده نیز صورت نگرفت و تنها درجه بندی که در اصناف واقعا تاثیر گزار و بر اساس واقعیت است، صنف هتلداری است که هتل چهار ستاره با دو یا سه ستاره فرق دارد اما در مابقی مشاغل مانند شغل مشاورین املاک درجه یک و دو سه وجود داشته و درجه ممتاز هم اخیرا اضافه شده است و این ها چه فرقی با هم دارند مشخص نیست جز تقسیم بندی موقعیتی که البته این درجه گذاری یک درجه گذاری عادلانه نیست چون ممکن بود در مکانی در مناطق پایین مشاور املاک خوبی مشاوره های بسیار کارا و مفیدی دراختیار مردم بگذارد ولی به دلیل موقعیت جغرافیایی پایین درجه سه محسوب شود البته چندی بعد به مرور این درجه بندی مناطق از بین رفت و درجه بندی بر اساس حوزه نفوذ صورت گرفت و ملاک آن هم متراژ و میز و موقعیت محلی شد که نواقصی دارد.

پس اعتقاد شما در زمینه درجه بندی چه رویکردی است؟

اعتقاد ما در این است درجه بندی مشاورین املاک باید براساس خدمت هایی که به مردم ارائه می دهند باشد که البته این در قانون نیست و ما در حال پیگیری از خود شخص وزیر صنعت هستیم تا در قانون این نوع درجه بندی لحاظ شود و با تدابیری انگیزه ایجاد شود تا مشاورین املاک ما به سمتی حرکت کنند تا این حوزه رقابتی شود مثلا برای کسب درجه یک مشاور حقوقی در مشاورین املاک حضور داشته باشد و مشاور عمرانی و فنی هم به آن اضافه شودکه اگر این اتفاق رخ دهد مشاورین املاک ما به سمت مدرن شدن پیش خواهند رفت به همین جهت ما می خواهیم یک تحولاتی را در مشاورین املاک ایجاد کنیم تا مانند تمام کشور های پیشرفته  مشاور حقوقی به یک خریدار یا فروشنده و از تمام جهات در مشاورین املاک داده شود  و نیز هنگام عقد قرارداد رابط بین بانک ها و خریداران مشاورین املاک باشند تا مردم به آسایش برسند زیرا در دنیا مردم برای وام مسکن به شخصه به بانک مراجعه نمی کنند و خود مشاورین املاک تمام مراحل اخذ وام را پیگیری کرده و مبلغ آن را در اختیار خریدار قرار می دهند.

حدود صنفی برای استقرار مشاورین املاک وجود دارد تا شاهد توزیع عادلانه ای در این قسمت باشیم؟

در سال هایی پیش از این حدود صنفی وجود داشت به طور مثال در میدان ها 500 متر و در خیابان ها 300 متر در مجاورت هم نباید مشاور املاکی وجود داشته باشد ولی الان چندین سال است که دولت به دلیل بیکاری زیاد این حدود را رعایت نمی کند  و می گویند دیوار به دیوار مشاورین املاک می توان مشاور املاک افتتاح کرد  و ما اعتقادمان بر این است که در بعضی صنوف مثل مشاورین املاک که باید تعداد مشاورین املاک با تعداد خانه های آن محله متناسب باشد و سقفی وجود داشته باشد که اگر این سقف رعایت نشود به سمت سوداگری پیش می رویم و مکاتبه هم صورت داده ایم که حداقل در این صنف حدود رعایت شود ولی هنوز پاسخ مثبتی دریافت نکرده ایم.

رابطه صنف مشاورین املاک با حوزه های حاکمیتی چگونه است؟

مشاورین املاک هیچ کارگزاری در حوزه حاکمیتی نداردو باید نهادهای حکومتی برای کار در این حوزه به سراغ ما بیایند. باید دانست که  رشته مشاور املاک در ایران یک رشته تخصصی شده و کاردانی پرورش می دهد و جدیدا مقطع کارشناسی هم به آن اضافه شده است و مدرک دانشگاهی برای ورود به این رشته اخذ میکنند و در حال دانش محور شد ن هستیم و آمادگی ورود به قرار دادهای کارگزاری را دارا می باشیم.

در زمینه حوزه کاری و دخالت هایی که در این زمینه توسط نهاد های حکومتی صورت میگیرد توضیح دهید؟

ما حوزه خود را می شناسیم و برای اعلام حق و نفوذ حوزه کاری خود بارها با تمام قوا تعامل کرده ایم حتی زمانی که بانک مرکزی اعلام کرد برای اموال مازاد خود قصد فروش دارد به او اعلام کردیم که فروش ملک به هر صورت طبق قانون باید به وسیله ما صورت گیرد و قانون گذار مجوز دلالی و فروش ملک را به مشاورین املاک سپرده است و همان طور که مقام های حکومتی نیز برای انجام امور ثبتی خانه باید در دفترخانه ثبت حاضر شوند پس در این زمینه هم باید به مرجع آن که صنف مشاورین املاک است مراجعه کنند لذا ما این مطالبه را داریم که هیچ کسی وارد بحث فروش و خرید مسکن نشود زیرا اجازه این کار را به لحاظ قانونی ندارد وبارها و بارها این مساله را تاکید کرده ایم.

برنامه شما برای آینده صنف مشاورین املاک چیست؟

چشم انداز بنده برای اتحادیه، یک چشم انداز جامع است که از لحاظ نظری و عملی آن را تدوین کرده ام  و بنده آینده مشاورین املاک را در این می بینم که باید به نقطه ای برسیم که مردم وقتی وارد مشاور املاک می شوند ارامش روانی داشته باشند و گلایه نکرده و صحبت های قدیمی را در این حوزه فراموش کنند و اعتماد کامل به مشاورین املاک داشته باشند. البته لازمه این کار بالا آوری سطح مشاورین املاک است که به وسیله ساختار علمی و پژوهشی و دسترسی مشاورین املاک این کار صورت می گیرد . بدین گونه که ارگان های وابسته به بحث نقل و انتقالات ملک با مشاورین املاک تعامل کنند، مانند سازمان ثبت به مشاورین املاک اجازه دسترسی به وضعیت ثبتی ملک را بدهد تا متوجه عدم رهن ملک و یا گرو باشد تا با خیال راحت بتواند معامله را انجام دهدکه البته نامه نگاری صورت گرفته است ولی پاسخی داده نشده است.

 البته طرح تفضیل شهرداری نیز باید به سامانه مشاورین املاک وصل شود تا موقعیت ملک و رشد و پسرفت آن مشخص شود ولی شهرداری بخشی نگری می کند و آن را در اختیار ما قرار نمی دهد و یا حتی صدور قبض و میزان بدهی ملک برای انشعابات در سیستمی به مشاور املاک اعلام شود و حتی بانک ها اطلاعات  ملکی که در رهن بانک به مشاورین املاک اعلام کنند لذا باید یادآور شوم که مشاورین املاک ایران چشم بسته در محیطی تاریک و بدون آگاهی در حال معامله ملک هستند .

در آخرین سئوال آیا صنف شما پاسخگو هست و آمادگی مسئولیت پذیری بیشتری دارد؟

اساسا تشکل های صنفی برای پاسخگو تر کردن صنف صورت می گیرد، اما صنف ما در حال حاضر باید پاسخگوی چه چیزی باسد، در حالیکه بدیهی ترین اطلاعات و ساده ترین دسترسی ها را در حوزه آمار ملی به صنف ما نمی دهند. من به جرات می گویم صنف ما با تکیه بر سازماندهی و نظارت اتحادیه آمادگی کامل در این خصوص را دارد

نظر
0
دیدگاهها
کلیه حقوق این سایت متعلق به کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کشور میباشد. 1392 ©